Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

Jaký můžeme pro letošní a příští rok očekávat celoroční výkon českého stavebnictví?

Podle nejnovějších predikcí ředitelů stavebních fi rem by se v roce 2014 měly zastavit předchozí výrazné propady českého stavebnictví a sektor by se měl začít stabilizovat. V roce 2014 by podle očekávání firem mělo dojít k velice mírnému růstu sektoru, a to o 0,7 procenta. Jedná se tak o mírné zlepšení výhledu oproti lednovým predikcím firem (pokles o 0,6 procenta). Po předchozích pěti letech konstantních poklesů by tak rok 2014 měl být prvním rokem stabilizace českého stavebnictví. Další pozvolné zlepšování výkonu přijde podle ředitelů fi rem v roce 2015, kdy by měl sektor zvýšit svou produkci o dalších 2,9 procenta (zlepšení o  1,8 % v lednu).

A jak je na tom trh s novými byty v Praze a Brně?

Jak vyplývá za analýzy společnosti Trigema, první čtvrtletí letošního roku v oblasti pražského rezidenčního developmentu navázalo na vysoké tempo závěru loňského roku, a prodeje nových bytů se tak drží na podobné úrovni. V prvním čtvrtletí roku 2014 bylo prodáno 1 350 nových bytů. Oproti stejnému období minulého roku to znamená 3% nárůst (1 315 bytů). Zásoba volných bytů se již přes rok pohybuje nad hranicí šesti tisíc. Při započítání skupiny bytů, které nejsou volné ani prodané (poptané, ústně rezervované, blokované, apod.), se jedná o 6450 dostupných bytů. Průměrná cena na trhu se zvýšila jen minimálně (o 0,2 %) a aktuálně je na úrovni 61 430 Kč za metr čtvereční. Důvodů je několik: postupné zdražování absolutní ceny bytů, započítávání zvýšené sazby DPH na pozemky (cca 2 %), možné dlouhodobé vydávání podlahové plochy bytu za obytnou a pomalý převod výměr odpovídajících platným předpisům. Při pohledu na ceníky jednotlivých developerských projektů je třeba konstatovat, že novými pravidly se řídí maximálně jedna třetina projektů na trhu. Což se ve fi nále odráží na situaci, kdy se průměrná cena nepohybuje směrem dolů, jak by se očekávalo.

Jediná skupina bytů, u které lze s vysokou pravděpodobností tvrdit, že se jich přechod na NOZ týká, jsou byty v devíti nově prodávaných projektech. Průměrná cena nově prodávaných bytů se snížila o 5,5 % na 54 400 Kč za metr čtvereční (ve srovnání s nově prodávanými byty ve čtvrtém kvartálu 2013). Vesměs se jedná o středně velké a velké projekty, v nejmenším z nich je naplánovaná výstavba 66 bytů. Detailnější rozbor ukazuje, že se zvýšila průměrná cena za metr čtvereční u skutečně prodaných bytů, a to na 55 800 Kč za metr čtvereční. Zvýšení průměrných cen skutečně prodaných bytů se také projevilo v přeskupení cenových segmentů na trhu. Výrazně si pohoršila skupina nejlevnějších prodaných bytů (byty v ceně do 45 000 Kč za metr čtvereční), která se propadla o 12 % na úkor středního segmentu, který byl v 1350 prodaných bytech zastoupen z 60 %.

Nejvíce nabízenými bytovými dispozicemi jsou stále 2+kk a 3+kk, které společně pokrývají 63 % trhu. Dvoupokojový byt je možné v průměru zakoupit za 3,4 mil. Kč s DPH a třípokojový byt za 5,3 mil. Kč s DPH. Z pohledu prodávaných bytů získávají na významu také malé byty 1+kk, jichž bylo v 1. kvartálu 2014 prodáno 273 (20 %) s průměrnou cenou 2,3 mil. Kč s DPH.

Na počátku roku 2014 byl také poprvé společností Trigema analyzován developerský trh v Jihomoravském kraji, konkrétně v jeho metropoli v Brně. V současné době se na brněnském trhu nachází 41 aktivních developerských projektů (s alespoň jedním volným bytem) od 19 developerů, v kterých je 638 dostupných bytů.

Cenové nůžky těchto bytů jsou ohraničeny minimem 33 859 Kč a maximem 86 125 Kč za metr čtvereční s DPH. To ve výsledku stanovuje průměrnou cenu všech brněnských nových bytů na 51 637 Kč za metr čtvereční s DPH, tedy o 10 000 Kč za metr čtvereční s DPH méně, než je tomu u bytů pražských. Segmenty dostupných bytů jsou v Brně nastaveny podobně jako v Praze. Dominantní skupinou jsou byty ve středním segmentu (45 000 – 60 000), která má 50% výskyt bytů. Drahých bytů s cenou nad 60 000 Kč za metr čtvereční s DPH je na trhu 20 % a nejlevnější skupina do 45 000 Kč s DPH má 30% podíl.

Ceny nemovitostí by měly podle mírně nadpoloviční většiny (56 %) developerských společností (v Praze a Brně) v roce 2014 velice mírně růst. Zbývajících 44 procent fi rem očekává, že k žádným cenovým změnám na trhu s byty nedojde. V roce 2015 již růst cen bytů očekávají téměř čtyři z pěti ředitelů developerských společností (78 %).

Které faktory nejvíce ovlivňují rozhodování klientů při výběru nového bytu? A jak vidí budoucnost primárního rezidenčního trhu někteří ředitelé?

Marcel Soural, Trigema: Důvodů je více. Většinou se zákazník etabluje z dané lokality. Buď již v okolí nového projektu bydlí a nebo se chce do mista přestěhovat kvůli lepší dostupnosti do práce. Dalším významným faktorem je cenová hladina, architektura, vzdálenost od MHD, občanská vybavenost a provozní náklady s bydlením spojené.

Jiří Procházka, Metrostav Development: Pro příští období očekávám v Praze mírný růst cen nemovitostí, a to především v nových projektech umístěných v dobře dopravně dostupných lokalitách.

Vladimír Dvořák, YIT Stavo: Zákazník je v dnešní době velmi náročný a zároveň velmi dobře informovaný. Při koupi má většina zákazníků přesnou představu o tom, jaký byt chce koupit. Samozřejmě, že každý zákazník má jiné preference při výběru, ale z naší zkušenosti vyplývá, že mezi hlavní kritéria patří především lokalita a cena, následně potom kredibilita developera a jeho reference. Důležitou roli samozřejmě hraje i vlastní řešení projektu a dispozice bytu.

Michal Šourek, MS Holding: Nejvyšší prioritu stále drží lokalita a cena: záleží na segmentu, zda je to lokalita v rámci ceny, nebo cena v rámci lokality. Podstatné je, že stále zůstává silné vnímání lokality jako „značky“ či adresy – bez náhledu na její skutečné vlastnosti – vybavení, kvalitu veřejného prostoru, sousedství... V tomto ohledu lze, snad, také očekávat největší posun, pokud se zákaznických preferencí týče: od schematického nahlížení k hodnocení skutečných kvalit lokality a projektu jako celku.

Pavel Satorie, Abbey: Zákazník se při koupi rozhoduje především podle lokality a ceny, které jsou samozřejmě svázány. U určitých klientů je to dosažitelnost hypoték, což je opět ovlivněno cenou. Změny v příštích dvou letech neočekávám. 

Z Kvartální analýzy českého stavebnictví společnosti CEEC Research a KPMG připravila Jana Hrabětová